Рынок недвижимости Дубая 2025-2026

Рынок недвижимости Дубая продолжает демонстрировать устойчивый рост, особенно в премиальных районах, где спрос поддерживается как инвесторами, так и экспатами. Одним из наиболее сбалансированных проектов в центральной части города остаётся жк Residence 110 в Дубае — готовый жилой комплекс девелопера Select Group, сочетающий крупные планировки, современную архитектуру и высокий арендный потенциал. Благодаря расположению у Дубай-канала и шаговой доступности к Downtown, комплекс остаётся привлекательным вариантом как для личного проживания, так и для инвестиций с доходностью 5–7 % годовых.

Макротренды Дубая

Спрос и цены. 2024–2025: продолжение многолетнего ралли; средняя стоимость сделок в городе в ряде месяцев приближалась к ~AED 1,700–1,800/кв.фут, при этом аналитики предупреждают о риске коррекции до −15% в 2025–26 гг. на фоне большого ввода нового предложения.
Аренда. Сегмент аренды растёт: Q3-2025 показал рекордные объёмы договоров и совокупную арендную выручку, что поддерживает доходность инвестиций. При этом СМИ фиксируют давление на бюджет арендаторов (виллы и крупные квартиры дорожали быстрее).
Финансирование. Ипотека чаще привязана к EIBOR, банки для резидентов рекламируют финансирование до 80% LTV, ориентиры ставок ~4–6% годовых в 2025 г. (фикс/плавающая).
Сделки/локальные индексы. Мо’ашер и открытые данные DLD подтверждают устойчивый тренд последних лет; Business Bay стабильно входит в топ-районы по объёму сделок. dubailand.gov.ae

Снимок района: Business Bay

Центральная локация у Дубай-канала, соседство с Downtown Dubai, смешанная среда «live-work-play», высокий объём вторички и арендного спроса.
Публичные дашборды агентств показывают регулярные сделки, рост цен 2024–25 и высокий оборот по апартаментам; часть метрик детализировано доступна через DXB Interact.

Residence 110 — ключевые факты

Адрес/застройщик: Business Bay, рядом с Marasi Drive/Al Asayel St; девелопер Select Group.
Статус и параметры: готовый дом 19–20 этажей, 110 апартаментов; запуск строительства 2018, завершение 2019 (полностью заселён/готов к заселению).
Типологии и площади:
- 1BR: ~1,023–1,109 кв.фут
- 2BR: ~1,235–1,466 кв.фут
- 3BR: ~1,723–2,990 кв.фут
- есть penthouse-studio (~1,234 кв.фут)
- Интерьеры с техникой (fully-fitted kitchens, white goods); большие окна, фитнес/бассейн.
Видовые характеристики: на бассейн/канал/Godolphin, местами на Burj Khalifa/Burj Al Arab.
План оплаты от девелопера: встречается краткий 12-месячный пост-план для готовых юнитов (актуальность уточняется по наличию).

Эксплуатационные платежи (service charges)

По данным нескольких источников, ~AED 19.5–20.8/кв.фут/год (варьирует по году и типу юнита).

Цены, сделки и арендный поток в Residence 110

Продажи (вторичка/перепродажа):

На рынке встречаются 2–3BR с ценой порядка AED ~3.65–4.5 млн, что даёт ориентир ~2,180–2,490 AED/кв.фут для крупных планировок (по активным/недавним листингам).
По DLD-верифицированным выгрузкам (агрегаторы): десятки завершённых сделок за последние 12 мес — удобно смотреть историю по корпусу/этажам.

Аренда:

По аренде в здании фиксируются сделки ~AED 120k–250k/год (разброс из-за этажности/площади/меблировки); средняя «по листингам» около AED ~191k/год.

Предложение (ликвидность):

Текущий объём листингов на продажу — очень ограниченный (порядка нескольких юнитов одновременно), что поддерживает ликвидность и торг.

Инвест-математика

Цифры ориентировочные, берём публичные диапазоны; итог зависит от конкретного лота, этажа, вида и комплектации.

Сценарий А (1BR «инвест/первые входы»).
Цена AED 2.0 млн, площадь 1,100 кв.фут, аренда AED 150k/год, сервис-чардж 19.54.

Валовая доходность: ~7.5%; чистая до ипотеки: ~6.4% (150k − ~21.5k) / 2.0m.
Закрывающие издержки (оценочно): DLD 4% + trustee/title/NOC + агентские → около AED ~128–140k сверх цены (без учёта ипотеки).

Сценарий B (2BR «семья/премиум аренда»).
Цена AED 3.649 млн за ~1,466 кв.фут, средняя аренда AED 191k/год.

Валовая доходность: ~5.2%; чистая до ипотеки: ~4.5% (минус сервис-чардж ~AED 28.6k/год).

Финансирование (ориентиры): для резидентов банки декларируют до 80% LTV и ставки в диапазоне ~4–6% (зависит от продукта и EIBOR). Для нерезидентов LTV ниже (часто 60–65%).

Плюсы/минусы Residence 110

Что нравится

Готовый дом (2019), крупные метражи для Business Bay, качественная отделка и техника от застройщика Select Group.
Сильный арендный пул района; низкий объём экспозиции (мало лотов в продаже).
Видовые юниты (Burj/Godolphin/канал), «центр-центр» для деловых арендаторов.

Чего опасаться

Риск ценовой коррекции рынка (-10…-15% по оценке Fitch), особенно для крупных метражей при росте предложения.
Сервис-чарджи ближе к верхней планке по Business Bay; чувствительно для доходности юнитов >1,300 кв.фут.
Проекты-конкуренты в Business Bay (Peninsula, Executive Towers, The Atria и др.) могут давить на арендные ставки/ликвидность в конкретные периоды.

Сравним по району

Peninsula (Select Group, новые очереди): 1BR от ~AED 1.7M (меньшие метражи, современная набережная).
Executive Towers (Emaar/dubai properties, «классика»): широкий прайс-диапазон, 1BR ~1.2–1.8M+, psf часто ниже, большие планировки; стабильно востребованная вторичка.
The Atria: активный рынок аренды ~AED 75k–300k/год; по продаже средний ask ~AED 2.4M.

Стоимость владения и налоги в Дубае

DLD Transfer Fee: 4% цены + админ. AED ~580, рег. у Trustee AED 2,100/4,200 (зависит от цены). Ипотека: 0.25% от суммы кредита + AED 290. Возможна плата за NOC девелопера.
Налоги на имущество/рентный доход: в эмирате нет ежегодного налога на недвижимость; считайте сервис-чарджи и коммунальные как основные операционные расходы. (Ставки сервис-чарджей зависят от здания/года.)

Для кого подходит Residence 110

Инвестор-резидент (LTV до 80%): ставка ~4–6% даёт комфортную валовую доходность ~5–8% по 1–2BR, с потенциалом апсайда на видовых этажах.
Семья/экспат-профессионал, кому важны большие планировки в центре и шаговая доступность к деловым кластерам.

Residence 110 — редкий для Business Bay микс «крупные готовые метражи + центральная локация + ограниченная экспозиция в продаже». По инвестициям это, как правило, 5–7% валовой доходности на 2–3BR и 6–8% на 1BR (при удачной покупке/арендаторе), с чувствительностью к сервис-чарджам и общерыночной волатильности 2025–26 гг. (риск коррекции). Для проживания — крепкая альтернатива более дорогому Downtown с сопоставимым доступом и меньшим «входным билетом» на кв.фут, если важно пространство и готовность «заезжай и живи»