Консалтинговая компания по управлению проектами GANTBPM

Service Charges в Business Bay: особенности, ставки и факторы ценообразования

Что такое service charges в недвижимости Дубая

Service charges — это обязательные эксплуатационные сборы, которые владельцы недвижимости в Дубае (в том числе в районе Business Bay) оплачивают ежегодно за содержание и обслуживание общих зон зданий. Эти сборы регулируются Real Estate Regulatory Agency (RERA) — подразделением Земельного департамента Дубая (DLD) — и рассчитываются на основе фактических затрат управляющей компании (Owners Association или управляющего оператора), утверждённых через электронную платформу Mollak.

Величина service charges варьируется в зависимости от типа недвижимости (жилой или коммерческой), класса здания, набора удобств и площади помещения. В районе Business Bay, который включает в себя как премиальные жилые комплексы, так и коммерческие башни, эти сборы являются важной статьей расходов для владельцев и инвесторов.

Средний уровень service charges в Business Bay

На 2025 год средние ставки service charges в районе Business Bay составляют:

  • Жилая недвижимость: от 12 до 20 AED за кв. фут в год

  • Коммерческая недвижимость (офисы и магазины): от 15 до 30 AED за кв. фут в год

  • Branded residences и здания с отельным сервисом: до 35–45 AED за кв. фут

Для примера: владелец квартиры площадью 1 000 кв. футов (примерно 93 м²) в жилом здании со средней ставкой 16 AED/кв. фут будет ежегодно платить около 16 000 AED service charges.

Что включено в состав service charges

Service charges покрывают расходы на:

  • Содержание и уборку общих зон (лобби, коридоры, лифты);

  • Электричество и воду в зонах общего пользования;

  • Охрану и видеонаблюдение;

  • Обслуживание бассейнов, тренажёрных залов, игровых комнат;

  • Ландшафтный уход и наружное освещение;

  • Управление зданием и административные расходы;

  • Резервный фонд (sinking fund) на капитальный ремонт.

Важно: владельцы получают детализированные отчёты по расходам от управляющей компании, а итоговая ставка должна быть официально одобрена RERA и отображена в системе Mollak.

Прозрачность и регулирование через систему Mollak

C 2019 года все управляющие компании в Дубае обязаны использовать электронную систему Mollak, которая:

  • Проверяет и утверждает бюджеты, представленные управляющими компаниями;

  • Фиксирует ставки и предоставляет прозрачный механизм расчётов;

  • Позволяет владельцам отслеживать начисления и оплачивать счета онлайн.

Это повысило прозрачность системы и снизило количество жалоб на завышенные или непрозрачные сборы. Согласно отчету DLD за 2024 год, более 95% зданий в Business Bay находятся под контролем системы Mollak.

Инвестиционная перспектива: влияние эксплуатационных сборов на доходность

Service charges являются одним из ключевых факторов, влияющих на чистую доходность (net ROI) недвижимости. Чем выше эти сборы, тем ниже остаётся чистая прибыль от сдачи в аренду. Поэтому инвесторы при анализе объектов в Business Bay активно сравнивают уровень эксплуатационных сборов в разных зданиях.

Согласно исследованию Chowdhury и Nassar (2023), существует прямая корреляция между уровнем service charges и инвестиционной доходностью: объекты с оптимальным соотношением удобств и стоимости обслуживания демонстрируют более стабильную арендную доходность в долгосрочной перспективе. Особенно это касается проектов в смешанных районах, таких как Business Bay (Chowdhury, M. H., & Nassar, S. A., 2023).

Источник

Chowdhury, M. H., & Nassar, S. A. (2023). The impact of property management costs on investment returns: A case study of Dubai’s mixed-use districts. Journal of Real Estate Finance and Economics, 66(2), 243–266. https://doi.org/10.1007/s11146-023-09982-1

Ниже представлена подборка статей по этой теме.

<