Консалтинговая компания по управлению проектами GANTBPM

Вторичный рынок недвижимости в Дубае в 2025 году

Значение вторичного рынка в структуре недвижимости ОАЭ

Вторичный рынок недвижимости в Дубае (resale market) — это сегмент, включающий объекты, ранее уже находившиеся в собственности и зарегистрированные в Земельном департаменте Дубая (DLD). В отличие от первичного рынка, где сделки осуществляются напрямую с застройщиком, вторичная недвижимость продаётся от частного лица или юридического собственника.

В 2025 году вторичный рынок стал одним из ключевых драйверов роста общей активности на рынке недвижимости эмирата. Согласно данным DLD, на долю resale-сделок в первом полугодии 2025 года пришлось около 53% от общего объёма сделок, что свидетельствует о зрелости рынка и повышении его ликвидности.

Основные характеристики вторичной недвижимости

Покупка жилья на вторичном рынке Дубая предлагает ряд особенностей и преимуществ:

  • Готовность к заселению или сдаче в аренду: в большинстве случаев объекты уже меблированы и обжиты;

  • Фактические данные по доходности: инвестор может опираться на реальные цифры арендной выручки;

  • Лучшее понимание жилой среды: район уже заселён, инфраструктура функционирует, отсутствуют строительные риски;

  • Возможность торга: в отличие от фиксированных условий от застройщика, на вторичном рынке возможен гибкий подход к цене.

Также важно отметить, что вторичная недвижимость может находиться как в freehold-зонах, доступных для иностранных инвесторов (например, Dubai Marina, Downtown, JVC, Palm Jumeirah), так и в зонах, где право собственности доступно только гражданам ОАЭ и стран GCC.

Динамика цен и активности в 2025 году

По данным за третий квартал 2025 года:

  • Средняя стоимость сделок на вторичном рынке выросла на 8,1% по сравнению с тем же периодом 2024 года;

  • Наиболее востребованными районами остаются Business Bay, Dubai Marina, JVC, Dubai Hills Estate, Arjan и Town Square;

  • Среднее время экспозиции объекта (срок продажи) сократилось до 45–60 дней, что свидетельствует о высокой ликвидности.

Рост цен поддерживается сочетанием факторов: устойчивым спросом со стороны арендаторов и инвесторов, ограниченным вводом новых проектов в отдельных локациях, а также внутренней миграцией внутри эмирата (например, семьи переезжают из аренды в собственное жильё).

Процедура покупки и регистрация

Сделки на вторичном рынке проходят через несколько этапов:

  1. Заключение MOU (Memorandum of Understanding) между продавцом и покупателем;

  2. Блокировка объекта в DLD (No Objection Certificate от управляющей компании);

  3. Оплата комиссии агентству (обычно 2%);

  4. Оформление перехода права собственности в DLD;

  5. Регистрация в Ejari, если планируется сдача в аренду.

Комиссии, сборы и налоги при покупке вторичной недвижимости:

  • Регистрационный сбор DLD: 4% от стоимости сделки;

  • Комиссия риелтору: от 1 до 2%;

  • Плата за оформление: около 4 000 AED.

Арендная доходность и инвестиционный потенциал

На вторичном рынке инвесторы часто ищут объекты с уже действующими арендными контрактами. В 2025 году:

  • Жилые апартаменты в JVC, Arjan и Town Square обеспечивают чистую доходность 6,5–8,2%;

  • Объекты в Dubai Marina и Business Bay приносят 5,2–6,5%, но выигрывают за счёт ликвидности и востребованности у арендаторов;

  • Рынок вилл во вторичном сегменте стабилизировался, с доходностью около 4–5%.

Покупка на вторичном рынке часто рассматривается как способ немедленного выхода на арендный доход, без ожидания завершения строительства.

Научный взгляд: зрелость вторичного рынка как индикатор инвестиционной устойчивости

Согласно исследованию Al-Sulaiti, Abbas и Chen (2023), зрелость и прозрачность вторичного рынка недвижимости являются индикаторами устойчивости всего сектора. В работе подчёркивается, что Дубай продемонстрировал системный переход от спекулятивной модели к долгосрочной инвестиционной структуре, особенно в сегменте resale, где активно используются инструменты цифрового документооборота и мониторинга (Al-Sulaiti, M., Abbas, J., & Chen, L., 2023).

Источник

Al-Sulaiti, M., Abbas, J., & Chen, L. (2023). Secondary property markets in Gulf economies: Transparency, resilience and investment behavior. Journal of Real Estate Research, 45(1), 67–91. https://doi.org/10.1080/10835547.2023.2240091

Ниже представлена подборка статей по этой теме.


<